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房地產“雙軌制”助力商品房健康發展

2024-1-18 16:11:35    來源：焦作晚報

運行逾25年之久的住房“雙軌制”近期熱議連連，在“不缺房”的當下，國企高舉大旗再塑之勢箭在弦上。“雙軌制”簡言之，即：民營企業承擔更多的商品房供給，國企或者政府單位承擔更多的保障性住房供給。未來，配售型公共租賃住房、配售型保障性租賃住房、配租型保障性住房、市場化租賃住房、商品房等多種居住形態并存，特大城市、大中型城市、縣市鄉鎮多面分布覆蓋，商品房發展路上不再孤單，也將更加健康。

“雙軌制”政策實施后，保障性住房能精準應對保障群體，從供需角度出發，增強適配性。配租型保障住房應對新市民、年輕人等群體，配售型保障房應對城市無房工薪階層。該政策解決了隨市場化改革程度不斷提高，加之地方政府對土地財政追逐依賴，市場偏離最初設定目標，從而導致“保障性住房在住房供給中占比偏低，不能滿足需求，存在明顯短板”的現象。逐漸地，新畢業大學生、新市民、青年人、部分流動人口、購房剛需、住房升級等有居住需求的人群逐步實現居者有其屋，居住更舒服。

這一政策是否對樓市現狀產生積極影響？該政策和新加坡公共住房政策有部分雷同之處。相關數據顯示，2022年，在新加坡住房體系中，組屋占比維持在七成以上，約80%的人口居住在公有住宅中。近年來，新加坡政府采取寬松貨幣政策刺激消費，商品房價格快速攀升，但保障性住房價格維持穩定。此案例較能說明“雙軌制”并行互促互進健康發展是有現實基礎的。當然，新加坡作為一個城市型國家，復制其制度不如借鑒其模式，且我國在土地供應、產品定價、金融支持、后期管理等諸多方面與其不同，亟需通過實踐摸索出具有中國特色的住房發展模式。

商品房與保障房呈現兩種形態，向下加大保障性住房，讓老百姓住得上房；向上讓商品房回歸商品屬性，推動房地產轉型，滿足改善型住房需求。在平衡兩種業態時，“以需定建”讓保障性住房在特定范圍內合理定量運行，“三大工程”則從另一個角度出發，部分銀行專門為其提供中長期低成本資金支持，夯實行業基礎。采用“一城一態”“因地制宜”的方式控制雙方比例，將為房地產特別是商品房的發展注入新的創新血液和購買活力。

可以預見，未來樓市的終極格局就是“雙軌制”，商品房遵循市場規則運行，略帶金融屬性，保障房按照民生原則運行，僅帶居住屬性。由于商品房和保障房的涵蓋群體并不重合，未來更多將向中高端改善方向發展，要追求更高品質、更大面積的購房者，只能在商品房中選擇。

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